堺市・高石市で家や土地の売却を考え始めると、「一般媒介と専任媒介、どちらがいいの？」「一社に任せた方が本気で動いてくれる？」と迷う方が少なくありません。媒介契約は売却活動の土台になる大切な契約ですが、名前の印象だけで決めると、売り出した後に「思っていた報告が来ない」「どこに広告されているか分からない」と不安が残ることがあります。

媒介契約は3種類あります

不動産売却の媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれ、同時に依頼できる不動産会社の数、自分で買主を見つけた場合の扱い、指定流通機構であるレインズへの登録、売主様への活動報告の頻度などが異なります。

一般媒介契約

複数の不動産会社へ同時に依頼できる契約です。広く相談先を持てる一方、各社の販売活動や窓口が分散しやすいため、広告内容、価格の見せ方、内覧後の意見を売主様自身が整理する場面もあります。法律上、レインズへの登録義務や定期的な業務報告義務は設けられていませんが、実際の対応内容は会社ごとに確認できます。

専任媒介契約

依頼する不動産会社を一社に絞る契約です。売主様が自分で見つけた買主と取引する余地はあります。宅地建物取引業法では、所定期間内のレインズ登録と、少なくとも2週間に1回の業務状況報告が定められています。一社が窓口になるため、反響の集約や価格・広告の改善相談を進めやすい点が特徴です。

専属専任媒介契約

依頼先を一社に絞り、売主様が自分で買主を見つけた場合も原則として依頼した会社を通じて契約する形です。レインズ登録までの期間が専任媒介より短く、業務状況は少なくとも1週間に1回報告することとされています。連絡窓口を一本化しやすい反面、依頼先の販売力や説明の分かりやすさを契約前に確かめることがより重要です。

※登録期限は宅地建物取引業者の休業日を除いて計算されます。実際の契約条件は媒介契約書でご確認ください。

「専任にしたら早く売れる」とは限らない理由

専任媒介には報告やレインズ登録の仕組みがありますが、それだけで売却時期や価格が決まるわけではありません。問い合わせの数は、売り出し価格、写真、間取りや物件情報の充実度、周辺の競合物件、広告の届き方、内覧しやすさなど多くの要因に左右されます。専任という契約名は活動を進めるための枠組みであり、成果を保証する言葉ではありません。

だからこそ、契約後に何をするのかを具体的に聞くことが大切です。ポータルサイトへ掲載するだけなのか、写真や紹介文を見直すのか、購入希望者を持つ他社へも情報を共有するのか、反響が少ないときにどの段階で改善案を出すのか。ここまで確認すると、会社ごとの姿勢が見えやすくなります。

契約前に確認したい4つの販売活動

1．レインズ登録と他社への情報共有

レインズは不動産会社間で物件情報を共有するネットワークです。登録の有無だけでなく、他社からの問い合わせや内覧希望へどのように対応するかも確認しましょう。売主様の利益を優先し、購入希望者との出会いを狭めない運用になっているかがポイントです。

2．写真・広告・物件紹介の作り方

買主様が最初に見るのは、価格とともに写真や物件紹介です。室内の明るさ、生活動線、周辺環境、土地なら接道や形状など、検討材料が分かる内容になっているかを確認します。掲載先の数だけでなく、「誰に、どの魅力を、どう伝えるか」が設計されていることが重要です。

3．定期報告の中身

報告回数だけでは十分とはいえません。閲覧数、問い合わせ数、内覧数、購入検討者の反応、近隣の競合状況、今後の対応が整理されていると、売主様は判断しやすくなります。「反響がありませんでした」で終わるのではなく、何を試し、何が分かり、次に何をするかまで共有されるかを見てください。

4．反響後の改善提案

反響が少ないとき、すぐ値下げだけを提案するのではなく、写真、説明文、広告対象、内覧条件、売り出し時期、価格帯の見え方を順番に検討することが大切です。問い合わせはあるのに内覧へ進まない場合と、閲覧自体が少ない場合では、改善の方向が異なります。数字と現場の声を分けて考えましょう。

担当者へ聞いておきたい質問

媒介契約を結ぶ前に、次のような質問をしてみましょう。「売り出しから最初の2週間は何をしますか」「どの媒体へ、どの写真で掲載しますか」「他社から内覧希望が入った場合はどのように対応しますか」「定期報告では何を見せてもらえますか」「反響が少ない場合は、値下げの前に何を見直しますか」。具体的な答えが返ってくるほど、契約後の動きを想像しやすくなります。

査定価格が高い会社、広告掲載先が多い会社という一つの尺度だけで選ぶのではなく、売主様の事情を聞き、価格の根拠を説明し、販売途中の変化に対応できるかも比べてください。住み替えで期限が決まっている方、相続した空き家を管理しながら売る方、近所に知られず進めたい方では、適した進め方が異なります。

契約後も売主様が確認できること

契約を結んだ後も、すべてを不動産会社へ任せきりにする必要はありません。レインズ登録を証する書面、広告の掲載内容、問い合わせや内覧の件数、購入検討者から出た意見を確認できます。報告の数字が変わったときは、その理由と対応案を担当者へ尋ねましょう。

たとえば閲覧数は多いのに問い合わせが少ないなら、価格帯や写真、紹介文が検討者の期待とずれている可能性があります。問い合わせはあるのに内覧につながらないなら、日程調整や室内写真、物件条件の伝わり方を確認します。内覧後に見送られるなら、現地で受けた具体的な意見を整理します。このように段階を分けると、根拠のない値下げではなく、必要な改善を選びやすくなります。

株式会社コンドルが大切にすること

株式会社コンドルでは、媒介契約を結ぶこと自体をゴールにせず、売主様の希望時期、最低限守りたい条件、住み替えや相続などの事情を確認したうえで販売計画を組み立てます。物件情報を囲い込まず、購入希望者との接点を広げる情報共有を行い、反響の内容と次の改善を分かりやすく報告します。

また、売却には境界、相続登記、税金、契約条件など別分野の確認が必要になることがあります。その場合も「専門家へ直接聞いてください」で終わらせず、まずはコンドルへご相談ください。必要に応じて提携の測量会社、司法書士、税理士、弁護士と連携し、相談窓口を整理しながら進めます。

参考：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」、指定流通機構の公開情報。この記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の契約条件は媒介契約書および担当者の説明をご確認ください。